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                      百城房價同比漲幅連續5個月收窄,庫存去化壓力有所緩解


                      來源:中房網       發布時間:2020/8/28 15:46:18     點擊率: 8

                      ??中房網訊 (亞晨/文)上海易居房地產研究院近日發布的《100城住宅價格報告》顯示,1-7月份全國100個城市新建商品住宅成交均價為15647元/平方米,同比上漲10.4%。值得注意的是,100城年初累計房價同比漲幅曲線連續5個月下行,同時房價過熱城市數量也有所減少,百城房價呈現降溫的特征。庫存方面,根據易居研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至7月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米,環比增長0.2%,同比增長6.9%。在存銷比方面,7月份100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月,走出了壓力最大的階段,去化壓力總體有所緩解。

                      ??易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,7月份屬于“調控月”,各地房價面臨較為嚴格的管控。同時,作為傳統成交淡季,房企通常會在此時降價促銷,進而使得房價漲幅收窄,這也有助于降低相關購房者的購房成本。另一方面,隨著時間的推進,疫情對房地產銷售和去化的影響正在減弱,各類城市去化動力在增強,也緩解了相應的供求矛盾。但對于個別城市來,去庫存的工作仍需要繼續堅持,要引導合理購房需求積極釋放。

                      ??百城成交均價漲幅連續5個月收窄

                      ??報告顯示,1-7月份,全國100個城市新建商品住宅成交均價為15647元/平方米,同比上漲10.4%。100城年初累計房價同比漲幅曲線連續5個月下行,進一步印證房價降溫的特征。

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                      ??從各線城市表現來看,一線城市在5%-10%區間波動,二線城市漲幅總體收窄,三四線城市漲幅最大。根據報告,1-7月份,4個一線城市新建商品住宅成交均價為46035元/平方米,同比上漲6.7%。今年前7月,一線城市房價漲幅總體可控,在5%-10%的區間波動,說明沒有過熱的現象。32個二線城市新建商品住宅成交均價為15431元/平方米,同比上漲9.3%。近5個月中,二線城市年初累計房價同比漲幅曲線總體下行,和全國趨勢非常類似。64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12103元/平方米,同比上漲10.0%。雖然三四線城市的去庫存壓力相對大,但是房價并沒有明顯下跌,甚至漲幅還大于一二線城市。

                      ??易居研究院分析認為,包括深圳等個別城市依然有房價炒作等現象,后續依然需要積極管控,同時需要在土地供應等方面發力。二線城市若房價穩定,對于全國百城而言有比較大的支撐意義。尤其是近期部分二線城市政策收緊,預計房價會降溫。對于三四線城市,后續樓市工作需要兼顧兩方面,包括去庫存和穩房價,尤其是過去幾年地王項目相關樓盤更需要進行價格管控。

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                      ??從具體城市的表現上來看,包括江陰、珠海、成都、銀川、滁州、蘇州、哈爾濱、秦皇島在內的8個城市房價出現過熱現象,且漲幅均在20%以上。與1-6月份相比,房價過熱城市數量有所減少,這也說明政策調控積極有效。

                      ??百城庫存同比增長7%

                      ??從庫存情況來看,百城庫存呈現同比正增長態勢,存在庫存積壓和滯銷的風險。

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                      ??根據易居研究院發布的《100城住宅庫存報告》顯示,截至7月底,全國100個城市新建商品住宅庫存總量為48031萬平方米,環比增長0.2%,同比增長6.9%。報告認為,若是此類庫存壓力繼續增大,那么降價促銷的頻率則會加大。

                      ??供求關系方面,呈現供大于求態勢。報告顯示,7月份100個城市新建商品住宅供應量為5564萬平方米,而成交量為5449萬平方米。與歷史同期數據相比,今年7月份各大城市推盤節奏不慢,在預售環境總體寬松的情況下,新增供應保持活躍態勢。報告認為,雖然市場成交數據也呈現了同比正增長的態勢,但節奏上略慢于供應數據,進而導致7月份市場呈現供大于求的態勢。

                      ??在各類城市中,二線城市庫存同比增速最大。根據報告,截至7月底,100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅庫存總量分別為2923、24673和20435萬平方米,同比增速分別為8.1%、11.4%和1.8%。由于二線城市是很多房企重點布局的城市,因此房企要完成全年銷售目標,二線城市占據了非常關鍵的地位。所以二季度開始,此類城市新盤供應節奏明顯加快,這也在客觀上使得庫存的同比增速偏大。

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                      ??從具體城市表現來看,截至7月底,100個城市中有62個城市庫存出現了同比正增長現象??傮w上看,在增速排名前10的城市中,二線城市的數量最多,包括杭州、鄭州、呼和浩特、青島、南寧、成都和昆明等。

                      ??存銷比走出壓力最大階段

                      ??存銷比方面,呈現了比較明顯的“倒U型”走勢。

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                      ??報告顯示,7月份,100個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.7個月,這也意味著市場消化完這些庫存需要11.7個月的時間。今年前4月,100城去庫存明顯受到了疫情的沖擊,去庫存周期陡然攀升,甚至超過了1年的水平。而從5月份開始,去化壓力總體有所緩解,當前已回落到1年以下的水平。

                      ??從各類城市表現看,二線城市去化速度最快。報告顯示,7月份100個城市中一、二、三四線的新建商品住宅存銷比分別為13.9、11.3和12.0個月。報告認為,雖然二線城市的庫存規模有比較明顯的攀升。但是從存銷比數據看,其反而低于一線和三四線城市。這也說明隨著近年來二線城市戶籍政策持續放松、人口導入速度快,市場消化能力表現不錯。

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                      ??具體到城市方面,7月份存銷比數值排名前10的城市中,除武漢外,剩下9個城市都是三四線城市。報告認為,當前需要關注三四線城市去庫存問題。相比上一輪市場的火爆場面,當前三四線城市樓市交易表現比較溫和。若去化問題不能得到很好地解決,那么也會牽連此類城市后續的土地交易。




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